잠실 한강변 재건축 단지 중에서도 꾸준히 관심을 받아온 곳이 바로 잠실 장미1·2·3차아파트입니다.
오래된 대단지이지만 입지만큼은 잠실나루역, 잠실역, 한강, 롯데월드몰, 올림픽공원까지 가까운 곳이라 재건축 진행 상황에 관심이 클 수밖에 없습니다.

2026년 5월 기준 핵심은 이렇습니다. 잠실 장미아파트 재건축은 정비계획이 통과되었고, 서울시 정비사업 정보몽땅 기준 현재 사업 단계는 ‘조합설립인가’ 단계입니다. 다음 큰 관문은 시공자 선정과 사업시행인가로 볼 수 있습니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에는 현재 단계가 조합설립인가로 표시되어 있으며, 조합설립인가는 2020년 3월 24일 완료된 것으로 확인됩니다.

잠실 장미 재건축은 어디까지 왔을까?

서울시는 2026년 3월 19일 도시계획위원회에서 장미1·2·3차아파트 재건축 정비계획 결정 변경 및 경관심의안을 수정가결했습니다. 이로써 장미아파트는 기존 3,522세대 노후 단지에서 총 5,105세대 규모의 대단지로 재건축되는 방향이 확정됐습니다. 이 가운데 공공주택 551세대도 포함됩니다.

정비계획상 규모는 용적률 300% 이하, 높이 184m 이하, 최고 49층 이하입니다. 단순히 세대수만 늘어나는 것이 아니라 한강변 입지와 잠실 광역중심 배후 주거지라는 장점을 살려 대규모 녹지, 공공보행통로, 공공시설까지 함께 정비되는 것이 특징입니다.

핵심 현황 한눈에 보기

왜 잠실 장미 재건축이 주목받을까?

첫 번째 이유는 입지입니다. 장미아파트는 지하철 2호선 잠실나루역과 가깝고, 잠실역 생활권도 함께 누릴 수 있는 위치입니다. 한강, 석촌호수, 올림픽공원, 롯데월드몰 등 생활 인프라가 이미 갖춰져 있어 재건축 후 신축 대단지 프리미엄에 대한 기대가 큽니다.

두 번째 이유는 잠실 일대 재건축 흐름입니다. 서울시는 장미아파트 재건축이 잠실래미안아이파크, 잠실르엘, 잠실5단지 등과 함께 잠실 일대 주택공급 활성화에 영향을 줄 것으로 보고 있습니다. 서울시 자료에서는 이 일대 공급 규모를 약 1만6천 세대 수준으로 언급하고 있습니다.

세 번째 이유는 도시환경 개선입니다. 기존 장미아파트는 준공 47년 안팎의 노후 단지로, 주차공간 부족과 노후 배관 문제 등이 지적돼 왔습니다. 서울시는 이번 재건축을 통해 공원 3개소, 중앙광장, 공공보행통로, 동주민센터, 어린이도서관 등 생활 편의시설을 함께 조성할 계획입니다.

교통도 바뀐다, 한가람로와 잠실나루역 일대 개선

이번 계획에서 눈에 띄는 부분은 교통체계 개편입니다. 서울시는 잠실종합운동장부터 잠실대교 남단 이후 끊겨 있던 한가람로를 장미아파트까지 연결해 잠실 일대 동서 교통 연결성을 높이겠다는 방향을 제시했습니다. 또한 잠실나루역 일대의 복잡한 차량 동선과 회전교차로 문제도 함께 개선될 예정입니다.

다만 교통처리계획은 향후 정비사업 통합심의위원회 심의를 통해 확정될 예정이므로, 실제 도로 구조나 세부 동선은 추가 인허가 과정에서 달라질 수 있습니다.

앞으로 남은 절차는?

현재 장미아파트 재건축은 큰 틀의 정비계획이 통과된 상태입니다. 하지만 실제 착공과 입주까지는 아직 여러 단계가 남아 있습니다.

앞으로는 시공자 선정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공 → 준공 순서로 진행됩니다. 정비사업 정보몽땅 기준으로는 아직 사업시행인가 단계 전이기 때문에, 투자나 실거주 관점에서 본다면 “확정된 미래”라기보다 “큰 방향이 잡힌 초기 본격화 단계”로 보는 것이 안전합니다.

잠실 장미 재건축 체크포인트

잠실 장미 재건축을 볼 때는 단순히 “49층, 5,105세대”라는 숫자만 볼 것이 아니라 다음 4가지를 함께 확인해야 합니다.

첫째, 시공자 선정 시점입니다. 시공사가 정해지면 브랜드, 설계 방향, 공사비 논의가 본격화됩니다.

둘째, 사업시행인가 일정입니다. 사업시행인가가 나와야 건축계획과 사업 규모가 더 구체화됩니다.

셋째, 공사비와 조합원 분담금입니다. 최근 정비사업에서는 공사비 상승이 가장 큰 변수입니다. 분담금 규모에 따라 사업 속도와 조합원 여론이 달라질 수 있습니다.

넷째, 잠실 일대 공급 흐름입니다. 잠실5단지, 잠실르엘, 잠실래미안아이파크 등 주변 신축·재건축 단지와 함께 보면 장미아파트의 미래 가치와 생활권 변화가 더 선명하게 보입니다.

마무리

잠실 장미 재건축은 이제 단순한 기대감 단계에서 벗어나 정비계획 통과 이후 본격적인 사업 추진 구간으로 들어섰다고 볼 수 있습니다. 기존 3,522세대에서 5,105세대 규모로 확대되고, 최고 49층 계획과 한강변 녹지축, 교통체계 개선까지 포함되면서 잠실 동측 생활권을 크게 바꿀 가능성이 큽니다.

다만 아직 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공까지 남은 절차가 많기 때문에 무리하게 단기 호재로만 보기보다는 인허가 진행 상황, 조합 공지, 공사비 변화, 시공자 선정 일정을 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.

잠실 장미 재건축은 앞으로도 송파구와 잠실 부동산 시장에서 계속 주목받을 핵심 이슈가 될 가능성이 높습니다.

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